承租人可否主张买卖不破租赁

案例：我的同事小贾和老乡合租了房东何某的一间房屋，租期一年，签订了房屋租赁合同。小贾住了半年后，房东就通知他说，家里想卖掉房子，想让其尽快搬走。小贾不同意。一个月后，房东何某和买房人程某签订了房屋买卖合同，并到房屋管理部门办理了产权过户登记手续。何某要求小贾立即搬出房屋，小贾很生气并拒绝搬家；之后，买房人程某也以自己现已是房屋所有者要求小贾搬家。请问房东有权在房屋出租期间要求租客小贾搬出吗？买房人程某是否有权终止小贾和何某的租赁合同？

分析：

从你描述的情况来看，适用于买卖不破租赁原则。何某和买房人程某在租赁合同未到期前，均不能要求小贾在租赁合同履行完之前搬走。小贾可以买卖不破租赁原则来维护自己的权益，以确保自己的合法权益不受到侵害。

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在，要求承租人返还租赁物。承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时．买受人方才可以行使完整所有权。

《民通意见》百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

“买卖不破租赁”必须具备的条件：
(1)租赁合同已成立并生效；
(2)租赁物已交付承租人；
(3)所有权发生变动是在租赁期间；
(4)出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。具备上述条件，即使买房人程某不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人。

买卖不破租赁原则意味着，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这里所说的不影响租赁合同的效力是指，租赁物的所有权发生变动后，其没定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。

所以，你所描述的情况适用买卖不破租赁原则．承租人小贾提出继续履行完租赁合同的要求是合法的，不管谁是房屋所有权人，小贾都可以要求继续履行合同约定。如果何某和买房人程某执意要小贾搬出的话，小贾可请求法院要求继续履行租赁合同。由于小贾有租赁合同，房子归小贾使用，对方无权侵入此房屋，否则小贾可告他侵权，甚至是非法侵入住宅罪。小贾也可以与何某及买房人程某协商解决，要求何某提供违约金来解除合同，然后和买房人程某签订新的租赁合同。值得注意的是，如果房东将房屋出售在先或抵押在先，出租在后，则房屋承租人的承租权不敌买受人的所有权、债权人的抵押权。承租人与房东订立房屋租赁合同时，如发现该房屋已经出售或设定抵押，请勿签订租赁合同。

法律小常识

《合同法》第三十九条规定：

“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”