物业保安服务的法律责任分析

物业保安服务，是指物业管理企业为维护物业管理区域内的业主人身或财产的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业保安服务属于我国保安服务业的一个分支，但它是一种群防群治的安全防范服务，而非治安保障服务，因此，物业保安所需承担的法律责任亦具有相应的特殊性。本文就此加以简明释析，以期引起相关从业者警惕，并提高防范风险的意识。

物业保安服务的从属性

物业保安从属于物业管理业，是一种有偿性、契约性和区域性的安全服务活动。这种服务是属于企业行为，具有民事属性。具体而言，保安服务是一种委托代理行为，则代理人（物业公司）与被代理人（业主）在合同中所约定， 并非法律的直接规定。它的任务是以 防范为主，为业主营造一个安全的物业区域环境。物业保安只有“防范保障”的职能，而没有“打击查处”的职能，因此，其无权行使警察的执法权， 而只能行使无异于普通公民的一般权利。总之，物业保安之于物业安全是契约性、辅助性、防范性的，故不能简单地要求物业保安部门像警察那样高强度地保卫业主，而要依据具体的物业管理契约来辩明责任归属。明确物业保安服务的从属性，对于判断物业公司承担责任的大小有重要意义。

物业保安对业主财物的保卫责任

在实践中，容易把物业保安与一般的保管行为相混同，从而导致责任认定失当，因此，有必要把二者的区别予以澄清。

按照《合同法》的规定，保管是指保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。保管人的主要职责体现在二个方面：一是妥善保管保管物，主要表现在按照约定的方式、方法进行保管，保管人不得擅自使用保管物，保管人应亲自保管；二是保管物危险通知义务，是指在保管物有危险时，保管人心将有关情况及时通知寄存人， 这主要表现在第二人对保管物主张权利时，保管物自身由于各种原因发生变化时保管人应履行通知义务，以便 寄存人对保管物进行处理；三是保证保管物的安全，保管物已经交给了保管人，在保管人的完全控制之下，所以保管人应当保证保管物的安全。保管人不尽义务，保管物灭失的，其应当承担不利后果。

物业保安与保管的相同之处在于都是接受他人委托，保证委托人财产的安全，其采取的方式方法亦有相同之处，比如说检查、守护等。但二者较明显的不同之处在于，物业保安是在不控制标的物的情况下，所提供的一 种消很防范性措施，比如说车辆的钥匙始终在业主手里，物业保安无法对其进行完全的控制性保护；而保管是在控制标的物的情况下所提供的一种积很保管服务。另外，二者的保障范围、保护方式、随附义务亦有较大不同。

因此，物业保安对业主财产的保护义务，比保管的义务强度要弱，从而对物业保安的责任要求亦不宜过于苛刻。在司法实践中，经常碰到业主车辆丢失后，认为物业保安服务未到位，要求其承担赔偿责任的案例，对此应根据物业保安是否辟到基本的谨慎注意义务为判断标准。在上海市台山区人民法院审理的刘某诉上海金海物业管理有限公司一案中，刘某认为物业保安人数太少，导致其别克轿车被盗而物业公司认为其己安排保安24小时巡 逻，并安置多个监视镜头，已尽到合理的保卫义务，较终法院支持物业公司的抗辩理由。相反，在北京第二中级人民法院审理的方某诉北京北辰信城物业公司一案中，法院认为“物业公司作为停车管理单位，对方先生停放在小区内的车辆应当有谨慎的注意义务。物业公司发放车辆的凭证查验出入车辆，显然难以达到安全防范目的。物业公司为方先生指定的停车位既不在24小时值守保安的视线范围，也不在电子监控范围。”判决物业公司在停车管理方向存在疏漏，应对方某车辆丢失承担相应的赔偿责任。

物业保安对业主 免遭人身侵害的保卫责任

对于物业保安服务是否包括确保业主不受第二人不法侵害的保卫责任， 实践中有不同的观点。有人认为，物业保安主要是为保卫业主的财产安全而设，因此，业主人身安全的保护应依靠警察权力防卫。但是，我们认为，物业保安服务关系是合同关系，双方根据物业管理合同确定权利义务关系，物业保安是否有上述义务，要视物业服务的合同内容而定。一般而言，业主支付物业保安费用，不仅是为财产安全着想，而且亦是为了防范人身安全受到不当威胁，因为人身安全是业主的基本需求，所以物业合同中，通常约定物业保安对业主人身安全的保卫义务。

实践中，在业主遭受外来第二人的不法人身侵害时，如何判断物业保安是否尽到人身安全的保卫责任呢？通常来讲，主要从以下三个方面加以综合判断：其一，先审查物业保安的设备是否完善，保安人员数量是否合理等；其二，再审查物业保安制度是否规范、完善；其三，再审查物业保安人员是否切在实际情形中，正确运用了有关安全设施设备，是否切实遵守保安制度。如果物业保安做到了这三方面的要求，也就表明了其尽到了合理的保卫责任，此时，即使业主的人身遭受了损害也不应当承担法律责任。反之亦然，物业管理公司则应当根据具体的过错程度来承担利心的违约责任，其所需要承担的责任须依据《合同法》第113条规定承担相应责任，即‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得很过违反合同一方订立制合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据民法通则及相关的司法解释，业主的人身损害赔偿包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损害赔偿及可得收入之减少应除外，若业主有过失，则应根 据其过失大小，适用过失相抵的法律原则，从相应的赔偿数额中扣除。

需注意的是，人身安全毕竟不同于则产安全，前者的价值更高，物业保安的义务亦就相对更多。在北京市中级人民法院审理的业主杨某诉物业公司一案中，e4岁的杨某是北京某小区业主，某日下午杨某在小区内一条市政道路上行走时，突然遭人殴打，经法医龄定为轻微伤。杨某认为，当时在场的小区物业保安员未进行阻拦和救助，违反物业合同的保安义务，未尽到维护小区公共秩序的管理责任，请求法院判令该物业承担相应责任。物业公司则认为，杨某被殴打地点处于市政规划道路，不在物业管理区域范围内，物业公司对此道路没有管理职责。法院认为原被告之间存在物业管理服务合同关系，杨某遭殴打的区域在性质上属于社会道路，虽由开发商或物业公司代为管理，但不在物业合同范围内，物业公司在该道路上并无合同约定的保安服务义务。因此，杨女士无权要求物业公司承担违约赔偿责任。 但是，法院认为，保安不仅负有保障约定范围内业主人身、财产安全的义务， 还负有维护小区秩序和治安环境的职责；物业公司在保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，仍负有一定的对业主的安全保障义务； 保安在发现杨某遭受不法侵害时，未尽力防l卫或控制侵害，亦未积很救助， 违反相应的安全保障义务，依据较高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司应对杨女士所受损失承担一定的补充赔偿责任，此项补充赔偿责任应以物业能够防止或制止 损害的范围为限，即判令该小区物业公司赔偿业主损失1000元。该案例说明，物业保安服务即使不违反人身、财产安全的约定条款，但其行为若违反物业保安设立的目的，导致业主人身安全受到威胁，亦应相应的责任，法院这样判决的目的是为了督促物业保安要勤勉于对业主人身安全的保卫。

物业保安服务的风险防范

综上，面对物业保安服务中的风险，不能消很以待，而是应从法律策略的层面积很应对，以防范法律风险，具体而言，可主要从以下几个方向处处理：

其一，在物业服务合同中明确约定保安责任范围。在物业服务合同中， 要尽量明确物业保安的保卫范围，如财产的类别，人身受到侵害的具体情形，以及合理注意义务的尺度，未尽到保安义务的违约责任，业主人身或财产受损的免责事由等。在物业合同有明确约定的情形下，可以避免不必要的民事纠纷，减少物业公司的讼累，因为目前许多物业公司，本已为追讨物业管理费而付出诸多精力。

其二，全面履行物业保安服务的约定。物业公司需配备必要的保安设备，如报警器、探照灯、监控镜头等， 并配备充足的保安人员，制定制度化的保安规章，在实际的操作中，要注重保护巡逻保卫记录的留存，比如录像， 或在巡逻簿上让业主签字，及时报警等，这样可为将来可能的诉讼固定证据。诉讼时，只要提供已尽到谨慎的注意义务，即可免于承担违约责任。

其三，投保物业保安责任商业险。 物业保安服务，涉及众多业主的方方面面，保卫范围、难度均较大，出现法律风险的机率相应亦较高，并且索赔金额日益加大，特制是涉及业主生命受到危及时。目前，一些保险公司己正式向市场推出“物业管理责任保险”。因此，投保“物业管理责任保险”后， 在保险期限内，在保险单列明的区域范围内的物业，因物业公司管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成的第二者人身伤亡或财产损失，本就应物业公司承担的责任，可直接由保险公司负责赔偿，从而大大降低了物业保安服务的商业风险系数。